Dicas Úteis

1. Usar com exclusividade sua unidade autônoma (apartamento), segundo seus interesses, desde que tal uso não implique prejuízo para os demais condôminos.
2. Utilizar área e partes comuns do condomínio de forma convencional, sem causar danos, incômodo ou embaraço aos demais moradores.
3. Participar das assembleias-gerais, discutir, votar e ser votado, desde que não esteja em débito com o condomínio.
4. Estar ciente das despesas, das obras e dos problemas de seu condomínio.
5. Pedir esclarecimento ao síndico sobre questão que considere relevante e inerente ao seu direito de morador. E, sempre que houver dúvidas, deve ter acesso a todos os documentos.
6. Denunciar ao síndico irregularidades no condomínio.
7. Recorrer à assembleia-geral dos atos ou decisões do síndico que gerem prejuízo a você ou ao condomínio em geral.
8. A assembleia de moradores pode destituir o síndico em caso de irregularidades.

O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções. As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade de grandes reformas futuras, por exemplo.

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um "ato-norma". Assim, não é um contrato.

Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apens para torná-la válida perante terceiros, já que "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos", como afirmado pela Súmula n 260 do Superior Tribunal de Justiça.

Segundo o art. 1350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos seguintes temas: prestação de contas; previsão orçamentária; eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de 1/4 dos condôminos quites.

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais de forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descump-rimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art, 1336, 1, do novo Código Civil.

Entrou em vigor no dia 18/04/2014 a NBR 16280/2014 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.

A norma estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico, com base em parecer de especialista, poderá autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entenda que ela irá colocar em risco a edificação.

A norma foi publicada em 18/03/2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios próximos, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocada por reformas irregulares no Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos.

O proprietário ou responsável legal pelo prédio ficam obrigados a informar o usuário ou o sindico, de todos os detalhes sobre o plano de manutenção a partir da reforma.

A NBR incorporou meios para prevenção de perda de desempenho incluindo métodos para: planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

Em razão de notícias divulgadas na mídia, segundo as quais o Superior Tribunal de Justiça teria considerado ilegal o rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal, a Secretaria de Comunicação Social do STJ esclarece que, na verdade, o Tribunal não se manifestou sobre essa questão.

O citado noticiário aponta o Recurso Especial 1.104.352, de Minas Gerais, como o que teria dado origem à suposta definição jurisprudencial, porém não houve qualquer discussão de mérito nesse processo. O relator, ministro Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para ser admitido.

Em sua decisão, individual e que transitou em julgado sem ser agravada, o ministro esclarece que o condomínio recorreu afirmando que a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) violaria artigos do Código civil e da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) que tratam da divisão das despesas com base na fração ideal.

No entanto, conforme apontou o relator, a decisão do TJMG se funda também em outro ponto: a vedação ao enriquecimento sem causa, ou ilícito. Como o condomínio recorrente deixou de impugnar esse fundamento, e ele sozinho seria suficiente para manter a decisão do TJMG, independentemente da discussão sobre os artigos que tratam da divisão de despesas condominiais, o recurso não poderia ser analisado.

Assim, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia.

Com a decisão do relator, no sentido de negar seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais. 

Fonte: Superior Tribunal de Justiça - 01/07/2013