Dicas Úteis

A FOX Condomínios separou algumas dicas e informações para você!

Direitos do morador

1. Usar com exclusividade sua unidade autônoma (apartamento), segundo seus interesses, desde que tal uso não implique prejuízo para os demais condôminos.
2. Utilizar área e partes comuns do condomínio de forma convencional, sem causar danos, incômodo ou embaraço aos demais moradores.
3. Participar das assembleias-gerais, discutir, votar e ser votado, desde que não esteja em débito com o condomínio.
4. Estar ciente das despesas, das obras e dos problemas de seu condomínio.
5. Pedir esclarecimento ao síndico sobre questão que considere relevante e inerente ao seu direito de morador. E, sempre que houver dúvidas, deve ter acesso a todos os documentos.
6. Denunciar ao síndico irregularidades no condomínio.
7. Recorrer à assembleia-geral dos atos ou decisões do síndico que gerem prejuízo a você ou ao condomínio em geral.
8. A assembleia de moradores pode destituir o síndico em caso de irregularidades.

Fundo de Reserva

O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções. As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade de grandes reformas futuras, por exemplo.

Convenção de Condomínio

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um "ato-norma". Assim, não é um contrato.

Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apens para torná-la válida perante terceiros, já que "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos", como afirmado pela Súmula n 260 do Superior Tribunal de Justiça.

Quantas assembléias anuais?

Segundo o art. 1350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos seguintes temas: prestação de contas; previsão orçamentária; eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de 1/4 dos condôminos quites.

Pagamento por Depósito Bancário

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais de forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descump-rimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art, 1336, 1, do novo Código Civil.

Reforma de edificações ganha norma técnica

Entrou em vigor no dia 18/04/2014 a NBR 16280/2014 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.

A norma estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico, com base em parecer de especialista, poderá autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entenda que ela irá colocar em risco a edificação.

A norma foi publicada em 18/03/2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios próximos, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocada por reformas irregulares no Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos.

O proprietário ou responsável legal pelo prédio ficam obrigados a informar o usuário ou o sindico, de todos os detalhes sobre o plano de manutenção a partir da reforma.

A NBR incorporou meios para prevenção de perda de desempenho incluindo métodos para: planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

STJ esclarece questão sobre taxa de condomínio e fração ideal

Em razão de notícias divulgadas na mídia, segundo as quais o Superior Tribunal de Justiça teria considerado ilegal o rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal, a Secretaria de Comunicação Social do STJ esclarece que, na verdade, o Tribunal não se manifestou sobre essa questão.

O citado noticiário aponta o Recurso Especial 1.104.352, de Minas Gerais, como o que teria dado origem à suposta definição jurisprudencial, porém não houve qualquer discussão de mérito nesse processo. O relator, ministro Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para ser admitido.

Em sua decisão, individual e que transitou em julgado sem ser agravada, o ministro esclarece que o condomínio recorreu afirmando que a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) violaria artigos do Código civil e da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) que tratam da divisão das despesas com base na fração ideal.

No entanto, conforme apontou o relator, a decisão do TJMG se funda também em outro ponto: a vedação ao enriquecimento sem causa, ou ilícito. Como o condomínio recorrente deixou de impugnar esse fundamento, e ele sozinho seria suficiente para manter a decisão do TJMG, independentemente da discussão sobre os artigos que tratam da divisão de despesas condominiais, o recurso não poderia ser analisado.

Assim, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia.

Com a decisão do relator, no sentido de negar seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais. 

Fonte: Superior Tribunal de Justiça - 01/07/2013

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